Dzisiaj jest: 21.5.2019, imieniny: Jana, Moniki, Wiktora

Chcemy wybudować kolejne 600 mieszkań

Dodano: 2 miesiące temu Czytane: 43 Autor:

Wywiad z JERZYM WOLSKIM, prezesem Jarocińskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego

Chcemy wybudować kolejne 600 mieszkań
Panie prezesie, na sesji rady miejskiej prezentował pan podsumowanie programu budowy 400 mieszkań czynszowych w Gminie Jarocin. Dlaczego tak szczegółowo omówił pan tę inwestycję?
Pierwszy etap budowy mieszkań czynszowych w ramach rządowego programu Mieszkanie Plus został zakończony, oddany do użytkowania i zasiedlony. 258 rodzin otrzymało mieszkania i spędziło w nich pierwsze święta – Bożego Narodzenia. 108 wyczekuje zakończenia budowy. Oczekiwania są właśnie takie, aby powstawały mieszkania dla tych, których nie stać na kupno ich ani też nie mają zdolności kredytowej. Równocześnie, ciągle wokół programu, który skutecznie realizujemy w Jarocinie, pojawiają się niedomówienia…

No właśnie, opozycyjni radni zarzucają, że program był niesamowicie drogi. Pan przedstawił konkretne dane finansowe. Co z nich wynika?
Na finansowanie tego programu i jego realizację nie można patrzeć wyrywkowo, a całościowo. Oczywiście trzeba pokazać ile środków finansowych wydaje gmina, a ile JTBS, ale także co z tego mają mieszkańcy. A ci, oprócz mieszkań na które czekają, otrzymują jeszcze szereg korzyści. Chociażby tę w postaci możliwości dożywotniego mieszkania w tych domach. Co więcej, po śmierci głównego najemcy pierwszeństwo ubiegania się o kontynuację umowy najmu będą mieli członkowie jego rodziny np. dzieci. Podstawowym problemem krytyków tego programu jest zrozumienie sposobu jego funkcjonowania i osiągania  docelowej stawki czynszowej – 11-12 zł za m2. Stawka końcowa musi być akceptowalna dla mieszkańca. Tak się stanie, gdy będzie konkurencyjna dla prywatnego rynku lokali czynszowych.

Czy byłoby to możliwe, gdyby spółka zaciągnęła kredyt w banku komercyjnym?
Ta prezentacja miała właśnie uzmysłowić radnym, ale także mieszkańcom Jarocina, którzy wątpią w sens realizacji tego programu, różnicę między budową mieszkań czynszowych za pomocą kredytu komercyjnego i programu rządowego. Ze slajdów, które pokazałem, jasno wynika, że gdybyśmy poszli w kredyt komercyjny stawka dla najemcy wynosiłaby 27,40 zł za m2. Przy modelu, który stworzyliśmy razem z Towarzystwem Funduszy Inwestycyjnych Banku Gospodarstwa Krajowego mieszkańcy mogli uzyskać stawkę 11 zł za m2 na terenach wiejskich i 12 zł za m2 na terenach miejskich.

Skąd ta różnica?
Przy zaciągnięciu kredytu komercyjnego wszystkie zobowiązania, a więc wykup długu przez JTBS wraz z kosztami jego obsługi, trafiłyby w koszty spółki. Zgodnie z ustawą o nieruchomościach spółka byłaby zobowiązana skalkulować stawkę czynszową w oparciu o wszystkie koszty, łącznie z tymi dotyczącymi obsługi kredytu. Ta stawka byłaby niemożliwa do zaakceptowania przez naszych klientów. W przypadku powstania spółki celowej i realizowania tej inwestycji w formie finansowania w oparciu o program rządowy, część długu jest wykupowana przez udziały. Nie stanowi to kosztu dla JTBS-u. W stawce 12 zł za m2 5,80 zł spłacamy w BGK w formie umowy dzierżawy. 6,20 zł to bieżący koszt utrzymania mieszkań. W tę cenę wchodzą podatki: od gruntu, nieruchomości, ubezpieczenia, rezerwy na remonty i naprawy, utrzymanie terenów zewnętrznych oraz zielonych…

Dlaczego konstrukcja stworzona z TFI BGK w postaci spółki celowej jest również korzystniejsza dla gminy?
W kredycie komercyjnym musielibyśmy mieć 25 proc. wkładu własnego. Wartość inwestycji to 50 mln zł, a więc JTBS lub gmina musieliby zabezpieczyć 12,5 mln zł po to, by pozyskać pozostałą część z kredytu. Gdy przejmowałem JTBS w grudniu 2014 roku spółka notowała stratę w wysokości 640 tys. zł 2,2 mln zł brakowało w kasie, bo zostały uruchomione inwestycje, na które nie było zabezpieczenia. Żaden bank nie chciał rozmawiać o udzieleniu kredytu inwestycyjnego. Rozwiązanie, które zaproponował BGK było idealne, bo sytuacja finansowa spółki nie miała znaczenia. Ważne było to, że Gmina Jarocin w Wieloletniej Prognozie Finansowej zabezpieczyła cześć długu. Dzięki temu, gdy JTBS nie będzie miał pieniędzy na wykupy udziałów w spółce celowej, gmina przekaże te środki w formie podwyższenia kapitału spółki. W zamian otrzyma udziały w niej, a więc majątek. Po 25 latach mieszkania trafiają do zasobów spółki. Tym samym, częściowo zamortyzowany majątek, ale po wartości rynkowej, wróci do gminy. Ciągle będzie w dyspozycji samorządu i z przeznaczeniem dla mieszkańców, którzy będą mogli się ubiegać o cenowo atrakcyjne mieszkania.

Ze strony radnych pada wiele oskarżeń, że przez program Mieszkanie Plus Gmina Jarocin będzie zadłużona po uszy. Prawda to?
Ani gmina ani JTBS się nie zadłużają. W przypadku kredytu komercyjnego, oprócz wkładu własnego – tych 12,5 mln zł, o których wspomniałem – spółka wraz z gminą musiałaby zabezpieczyć w formie hipoteki 150 proc. wartości zaciągniętego długu. To 75 mln zł. Spółka nie miała takiego majątku w momencie rozpoczęcia programu Mieszkanie Plus. Dlatego też to gmina musiałaby zabezpieczyć 150 proc. wartości długu kredytu w formie poręczenia na 15 lat. Zapis ten znalazłby się w wydatkach bieżących, co wpłynęłoby bezpośrednio na wskaźniki zadłużenia samorządu. Gmina musiałaby zamrozić środki w budżecie, czym ograniczyłaby swoją działalność inwestycyjną. Ucierpiałyby inne wydatki, również te bieżące. W konstrukcji rządowego programu odpowiednie kwoty zabezpieczono w WPF-ie. W razie potrzeby zostaną one wprowadzone do budżetu gminy, aby wspomóc JTBS przy wykupie długu i mieszkań.

Oprócz korzyści materialnych na sesji przedstawił pan również zestawienie korzyści niematerialnych. Jedną z nich jest zwiększenie populacji w miejscach, gdzie wybudowano mieszkania. Szczególną uwagę przykuwa jedna pozycja – ilość dzieci, które zostały narodzone od momentu podpisania przez ich rodziców umowy z JTBS-em na wynajem mieszkania czynszowego. Jest ich 17. Zaskakuje pana ta liczba?
Szczerze powiedziawszy, nie. My od początku mieliśmy taki cel. Regulaminy przyznawania mieszkań były tak skonstruowane, aby osiągnąć właśnie taki efekt. 17 nowonarodzonych dzieci to bardzo dobra informacja. Patrząc na programy Rodzina 500 Plus i Mieszkanie Plus można powiedzieć, że czynnikiem motywującym do poprawy sytuacji demograficznej wcale nie są pieniądze…

A to nie jest tak, że te programy niejako złączyły się?
Tak też można powiedzieć, ale głównym problemem jest kwestia zabezpieczenia mieszkania. Bardzo dużo młodych rodzin w Polsce nadal mieszka z rodzicami lub teściami. Dopiero zaczynają swoje życie i nie mają zdolności kredytowej czy możliwości kupna mieszkania. Nie zawsze rodzice mogą im pomóc, dlatego też takie mieszkanie jest dla nich idealne. Decyzje o przyznaniu mieszkań wręczaliśmy w grudniu 2017 roku, a klucze zostały przekazane w maju, czerwcu i sierpniu 2018. Rodziny, które dostały decyzję mieszkaniową miały więc czas na podjęcie tej dotyczącej pierwszego czy kolejnego dziecka. To jest dla nas bardzo dobra informacja. Poza tym – nasz program był skierowany również do rodzin spoza Gminy Jarocin.

Ta pozycja również jest imponująca – 59 dzieci.
To pozwoliło nam nie tylko zwiększyć liczbę mieszkańców, ale i zasilić placówki oświatowe. Bo kolejnym elementem, o którym pomyśleliśmy na etapie tworzenia programu były lokalizacje osiedli. Specjalnie umieściliśmy je tam, gdzie placówki oświatowe potrzebowały zastrzyku w formie nowych dzieci. Doskonałym przykładem jest tu Siedlemin. Z reguły następuje odpływ mieszkańców z terenów wiejskich do miejskich. Tu stało się odwrotnie. Liczba mieszkańców Siedlemina z 650, dzięki wybudowaniu osiedla, powiększyła do 1000 osób. Wśród 350 nowych mieszkańców wsi 123 to dzieci. Gdyby tamtejsza szkoła była zdolna przyjąć wszystkie dzieci, do jej budżetu rocznie wpływałby 1 mln zł z subwencji oświatowej. A nawet więcej, bo mieszka tam pięcioro niepełnosprawnych dzieci.

No właśnie, w mieszkaniach czynszowych zamieszkało 14 niepełnosprawnych dzieci…
Każde na parterze. W niektórych przypadkach dostosowaliśmy łazienki specjalnie dla potrzeb tych osób. A to nie wszystko. Dzięki rządowemu programowi spełniłem swoją obietnicę wyrażoną w poprzedniej kadencji. Zapowiedziałem, że jeżeli rodziny mieszkające w lokalach socjalnych spłacą swoje zadłużenie wobec spółki, podejmą pracę i wrócą do społeczeństwa otrzymają ode mnie szansę na mieszkanie czynszowe. Trzy rodziny skorzystały z tej oferty…

A jakie spółka JTBS ma plany na najbliższą przyszłość?
Nadal chcemy budować. W wieloletnim planie rozwoju spółki na lata 2019-2023 przewidziana jest budowa ponad 600 mieszkań. Wszystkich – czynszowych, deweloperskich, chronionych. Przygotowujemy działania inwestycyjne oraz finansowanie tych zadań. Tak, aby ten efekt osiągnąć w ciągu  pięciu lat.   
 
Zapisz się do newslettera:
Wyrażam zgodę na przetwarzanie moich danych osobowych w celach marketingu usług i produktów partnerów właściciela serwisów.